Betreiberin: Jeweilige Wohneinheit
Wirtschaftlichkeit: 2/5
Startaufwand: 3/5
Laufender Aufwand: 1/5

In Mehrparteienhäusern mit Interesse einzelner Parteien an einer PV-Anlage sowie bei exklusivem Dachnutzungsrecht einzelner Parteien (bspw. Dachgeschosswohnung) ist dieses Konzept gut geeignet. Auch, wenn im Gebäude eine Partei einen überdurchschnittlich hohen Stromverbrauch hat (z.B. Gewerbe), kann dieses Konzept sinnvoll sein. Der Betrieb der PV-Anlage ist aus Sicht des EEG mit dem Betrieb auf einem Einfamilienhaus vergleichbar.

Die Dachfläche ist laut § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum. Das Nutzungsrecht daran kann allerdings in einem Beschluss individuell auf Eigentümer*innen aufgeteilt werden.

Diese errichten eine PV-Anlage und verbrauchen den Strom in ihren Wohnungen. Die Überschüsse werden in das öffentliche Netz eingespeist. Ein entsprechender Überlassungsvertrag oder Dachmietvertrag zwischen Gebäudeeigentümer*innen und Wohnungsnutzer*in regelt die Haftung und ggf. die Vergütung für die Flächennutzung.

Praxisbeispiel

Ein Beispiel für eine erfolgreiche Umsetzung einer Einzelanlage finden Sie unter diesem Link zum Film → “Praxistest: Lohnt sich Photovoltaik auf dem Mehrfamilienhaus?”

Betreiberin: Hausgemeinschaft bzw. Gebäudeeigentümer*innen
Wirtschaftlichkeit: 3/5
Startaufwand: 4/5
Laufender Aufwand: 2/5

Nur der erzeugte Solarstrom wird innerhalb des Gebäudes geliefert und verkauft. Zusätzlich benötigte Strommengen kauft jede Einheit getrennt aus dem Netz ein. Abrechnung findet über intelligente Messsysteme (Smart Meter) statt.

1.2.1 Finanzierung und Investition für die PV-Anlage

Der gesetzlich vorgeschriebene Gebäudestromnutzungsvertrag wird zwischen dem Anlagenbetreiber und der jeweiligen teilnehmenden Wohn- bzw. Gewerbeeinheit im Gebäude geschlossen. Darin wird geregelt,

• dass es ein Recht zur (anteiligen) Nutzung des Stroms gibt,
• wie der erzeugte Strom aufgeteilt wird (dynamischer oder statischer Abrechnungsschlüssel), siehe Kapitel 1.2.2.
• wie Kosten durch Betrieb, Erhaltung und Wartung umgelegt werden,
• zu welchem Preis in Cent pro Kilowattstunde der eigenverbrauchte Solarstrom angeboten wird,
• und dass es sich um eine Versorgung durch den Anlagenbetreiber von Letztverbrauchenden ohne Netzdurchleitung handelt.

Die maximale Vertragslaufzeit zu Beginn beträgt auch hier wie beim Konzept 1.1 Vollstromlieferung 2 Jahre mit einer maximalen Kündigungsfrist von 3 Monaten.

1.2.2 Abrechnungsschlüssel

Im statischen Abrechnungsschlüssel wird analog zu den Einzelanlagen jeder Einheit im Gebäude ein entsprechender fester Anteil am im Viertelstunden-Intervall erzeugten Strom zuteil. Nachteilig ist hier eine mögliche gleichzeitige Einspeisung von Solarstrom und Reststrombezug. (Beispiel: Eine von vier Wohneinheiten im Gebäude ist die momentan einzige Verbraucherin des Solarstroms. Ihr wird aber nur 25 % davon zuteil, weswegen 75 % der erzeugten Strommenge eingespeist wird.)

Im dynamischen Abrechnungsschlüssel wird situativ der im Intervall erzeugte Solarstrom anteilig an alle tatsächlich im Gebäude verbrauchenden Einheiten verteilt. (Beispiel: Zwei von vier Wohneinheiten im Gebäude sind die momentanen Verbraucher des Solarstroms. Diese beiden teilen sodann den im Intervall verbrauchten Solarstrom entsprechend ihren Miteigentumsanteilen auf.)

Schon vor der Verabschiedung des Solarpaket 1 im Mai 2024 wurde dieses Modell in Österreich umgesetzt im Rahmen der → Gemeinschaftlichen Erzeugungsanlagen.

Betreiberin: Hausgemeinschaft bzw. Gebäudeeigentümer*innen
Wirtschaftlichkeit: 5/5
Startaufwand: 4/5
Laufender Aufwand: 2/5

Kleinere Mehrparteienhäuser mit starkem Zusammenhalt der Bewohner*innen und kurzen Entscheidungswegen (z.B. kleine Wohnungseigentümergemeinschaft, kleine Genossenschaft, Mietshäuser-Syndikat).

Sonderformen wie z.B. möblierte Zimmer, Einliegerwohnungen, Wohnheime.

1.3.1 Finanzierung und Investition für die PV-Anlage

Bei Neubau können die Kosten der PV-Anlage in die allgemeinen Baukosten integriert werden. Achtung bei staatlich geförderten Wohnbau-Krediten: Wenn die PV-Anlage über diese Kredite mitfinanziert wird, entfällt der Anspruch auf die EEG-Einspeisevergütung (keine Doppelförderung). Berechnen Sie im Zweifel welche Förderung attraktiver ist.

Bei Bestandsgebäuden kann die PV-Anlage z.B. über Direktkredite von Eigentümer*innen, Mietern oder Unterstützerinnen finanziert werden. Gerade bei kleineren Wohnprojekten und diversen
Eigentumsstrukturen kann diese Form der Finanzierung leichter sein als die Kreditaufnahme bei einer Bank.

1.3.2 Abrechnung

Es gibt die Möglichkeit, die PV-Anlage sowohl über fixe als auch verbrauchsabhängige Beiträge zu refinanzieren. Die Kosten der PV-Anlage können beim Neubau auf Mieten oder Kaufpreis der Wohnungen umgelegt werden. Beim Bestand können die Kosten der Modernisierungsmaßnahme (PV-Anlage) auf die Miete umgelegt werden (seit 2019 max. 8 % der Modernisierungskosten
pro Jahr). Wartung, Versicherung und weitere Betriebskosten können auf die Nebenkosten der Wohneinheiten umgelegt werden.

Für die interne Verrechnung des in den Haushalten verbrauchten Stroms sind weiterhin Stromzähler an den privaten Wohneinheiten hilfreich. Dazu eignen sich eigene Unterzähler. Dadurch
muss nur noch einmal die Grundgebühr für einen zentralen Hausanschluss gezahlt werden anstatt der ansonsten anfallenden Grundgebühr für jeden einzelnen Haushalt. Zusätzlich erhält die
Anlagenbetreiberin noch die Einspeisevergütung für überschüssigen, ins Netz eingespeisten Strom.

Die Kombination der einzelnen Abrechnungsarten muss individuell geklärt werden. Nicht alle Formen lassen sich miteinander kombinieren, wird eine PV-Anlage z.B. als Modernisierungsmaßnahme umgelegt, kann nicht gleichzeitig der PV-Strom als Eigenleistung in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden.

Achtung: Vermeiden Sie die Worte “kWh” und “Stromlieferung”, da sonst die Auflagen des § 42 EnWG greifen. Fordern Sie stattdessen einen entsprechenden z.B. prozentualen Anteil der gemeinsamen Reststromrechnung ein.

Zur Unterstützung der jährlichen Abrechnung bieten wir auch eine Vielzahl an Vorlagen (www.eveeno.com/abrechnungskonzepte_ezm) an. Somit reduziert sich der Aufwand auf das jährliche Ablesen und Abrechnen der privaten Unterzähler. Dies kann von einem “Kümmerer” innerhalb des Hauses übernommen werden.